Em recente pronunciamento, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu três teses repetitivas em torno do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis -, a saber:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, art. 148 do CTN – Código Tributário Nacional); e
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
De acordo com o entendimento da Corte Superior, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e passa a ser considerado como próximo do valor de mercado. Assim, somente mediante a instauração de processo administrativo os Fiscos Municipais podem questionar o valor declarado pelos contribuintes, e desde que estes tenham a oportunidade prévia de apresentar defesa.
Até então as Prefeituras vinham fixando unilateralmente um “valor venal” para fins de cobrança do ITBI que, na prática, tendia a ser superior àquele efetivamente pactuado entre particulares no âmbito das transações de compra e venda.
De acordo com o ministro relator, Gurgel Faria, o entendimento é de que, “apesar de ser possível estabelecer um valor médio de mercado dos imóveis, a avaliação de cada imóvel negociado pode passar por oscilações, tendo em vista situações peculiares, como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, dentre outros. Por essa razão, o lançamento do ITBI ocorre, em regra, por declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa”
Importante destacar que o entendimento definido pelo STJ em sede de resolução de demandas repetitivas se aplica à hipótese de arrematação de imóveis no bojo de leilões judiciais e extrajudiciais, cujos lances vitoriosos de aquisição de equiparam ao “valor de mercado” praticado.
Assim, a nova conformação dada à base de cálculo do ITBI significou importante incentivo à prática de compra e venda de bens imóveis no território nacional, bem assim à arrematação dos mesmos em sede de leilões judiciais e extrajudiciais, visto que o pagamento do imposto passa a ser realizado com base no montante efetivamente transacionado pelos agentes econômicos.
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Autor: Rodrigo José de Paula Marenco.
